Asesoría jurídica/Número 80

Sobre la obligación de contratar un Seguro de Hogar con el banco al comprar una vivienda

Property insurance and security concept. Protecting gesture of man and symbol of house. Wide composition.Por Alfredo Barber. Abogado. Beneyto Abogados

Cuando tenemos la vivienda totalmente pagada, pese a ser recomendable, no estamos obligados a tener contratado un seguro de hogar que cubra los posibles riesgos.

No obstante, podemos encontrarnos ante una situación en la que se nos exige tener contratado un seguro que proteja la misma, es el caso de las viviendas hipotecadas. En estos casos, llegado el momento de firmar una hipoteca con el objeto de adquirir una vivienda, el banco puede condicionar al futuro hipotecado a tener contratado un seguro de hogar.

Los bancos fijan esta condición para salvaguardar la vivienda como garantía del préstamo concedido. En caso de producirse daños de importancia en el inmueble hipotecado (o incluso una pérdida del mismo), con la indemnización del seguro el banco podrá reconstruirlo, sin perder la garantía que supone la vivienda frente al préstamo. Con esta garantía les permite ofrecer condiciones económicas más ventajosas en los préstamos.

Aunque legalmente no se impone la obligación de tener contratada una póliza de hogar cuando se suscribe un préstamo hipotecario (a excepción de que la hipoteca sea titularizada, es decir, cuando el banco pretenda emitir bonos o cédulas hipotecarios a terceros con base a ese préstamo), es cierto que las entidades financieras frecuentemente lo establecen como una condición para aprobar el préstamo.

En este sentido la DGS incide indicando que “La legislación vigente no impone con carácter general y de forma directa al deudor de un préstamo hipotecario la obligación de contratar seguros sobre el inmueble hipotecado.” y concluye diciendo que, en todo caso, la obligación para el deudor tendrá siempre carácter puramente contractual y no legal.

Llegados a este punto cabría centrarse en los casos en que la entidad bancaria obliga a suscribir el seguro de hogar pero con una determinada aseguradora, ¿se puede obligar al futuro hipotecado?

Para darle respuesta a esta cuestión he optado por analizar brevemente la normativa que regula esta situación, tanto en el ámbito nacional como comunitario (incidiendo también en una norma autonómica aprobada hace escasos meses):

Si bien es cierto que una entidad de crédito puede ejercer la actividad de mediación como operador de banca-seguros (al tenor del art. 25 Ley 26/2006), no es menos cierto que el art. 5.2.e de la citada Ley 26/2006 de Mediación de Seguros Privados prohíbe a los mediadores de seguros imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro. Por tanto, el futuro hipotecado, como Tomador de la póliza de seguro, es libre de poder elegir con qué compañía quiere asegurar su vivienda (he aquí el punto de partida para dar respuesta a la cuestión planteada).
Fruto de la crisis financiera instaurada a nivel comunitario, se ha demostrado que la irresponsabilidad de los participantes en el mercado ha debilitado la confianza de los consumidores, los cuales han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos. Por este motivo se decidió crear una Directiva europea que afectara a todos los estados miembros cuyo principal objetivo fuera acabar con los excesos hipotecarios.

Así, a finales de febrero del 2014 se publicó la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, la cual, entre otras cuestiones, regula la información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito.

Si observamos el contenido del art. 12 de la Directiva europea, prohíbe las denominadas ventas vinculadas, pero establece una excepción (punto 3º) que permite al prestamista estas prácticas cuando demuestre que acarrea un claro beneficio para el consumidor (“teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado”).
Por otro lado, permite al prestamista exigir al consumidor suscribir una póliza de seguros en relación con el contrato de crédito, estableciendo un requisito al respecto: “…que el prestamista acepte la póliza de seguros pertinente de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista” (punto 4º).

Es importante señalar que esta Directiva debía haberse transpuesto en todos los estados miembros de la CE dos años después de su entrada en vigor, integrando la misma en sus respectivas legislaciones en ámbito hipotecario. No obstante, debido a que el gobierno de España ha estado en funciones, a día de hoy aún no ha sido posible transponerla.

Por último cabría referirnos a una norma autonómica, la Ley 3/2016 de 9 de junio, dictada recientemente por el parlamento andaluz (en vigor desde el pasado 16 de septiembre de 2016), cuya elaboración nace de la necesidad manifiesta de regular la transparencia y el acceso a la información que se debe facilitar a los consumidores y usuarios en la suscripción de préstamos o créditos hipotecarios sobre una vivienda.

El art. 12 de la Ley andaluza, de acuerdo con el art. 89.4 del TRLGDCU sobre “Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato”, establece que no podrá obligarse a los consumidores y usuarios a la suscripción de productos o servicios accesorios no solicitados entendiendo por tales, entre otros, la formalización de contratos de seguros.

Además el citado precepto regula los requisitos de información que deben cumplir las ventas vinculadas, plasmando, casi de forma literal, lo dispuesto en el art 12 de la Directiva europea con algunas precisiones, tales como: la obligación de los bancos de informar a los consumidores de su derecho a aceptar la póliza de seguros de cualquier proveedor distinto del ofrecido (de forma expresa y por escrito); la obligación de reflejar el carácter opcional o no de la venta vinculada; y la obligación de consignar los costes reales de los productos objeto de venta vinculada y el beneficio económico que supone su contratación para el consumidor.

En atención a lo expuesto (en especial a la normativa europea que de forma inminente modificará nuestra legislación en la materia) se entiende que el futuro hipotecado, como norma general, no estará obligado a contratar un seguro de hogar junto con la hipoteca (a no ser que se comprometa por contrato) y, en cualquiera de los casos, el futuro hipotecado podrá optar con total libertad por contratarlo a través de otra entidad, bien sea bancaria o aseguradora (debiendo ser informado de tal situación).

Para concluir, comentarles que durante el estudio realizado sobre el presente asunto, me parecieron acertadas unas afirmaciones realizadas por un compañero del ámbito de la mediación de seguros, las cuales, no siendo del todo reservadas sí describen con claridad la realidad de la situación, cuya literalidad comparto; “El problema es que el cliente lo acaba aceptando, en muchísimos casos, por falta de cultura financiera. Muchos se dejan llevar y se dejan seducir por la zanahoria. En el caso de las hipotecas, esa zanahoria es la casa, una casa que queremos comprar sea como sea”. 

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Un pensamiento en “Sobre la obligación de contratar un Seguro de Hogar con el banco al comprar una vivienda

  1. El problema radica en mi opinión que las entidades bancarias bonifican los tipos de interés que afectan a esas hipotecas.
    Otras niegan la concesión si no hacen las pólizas de seguro atraves de ellos.
    Este es el punto que hay que regular o por ende prohibir dichas bonificaciones.

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